Fiscalité immobilière au Maroc 2025 : le guide complet pour payer moins d'impôts

Par l'équipe Messidor Patrimoine - 25 octobre 2025

Si vous possédez un bien immobilier au Maroc, vous payez probablement trop d'impôts. Pourquoi ? Parce que la fiscalité immobilière marocaine offre de nombreuses possibilités d'optimisation que peu de propriétaires connaissent vraiment.

La loi de finances 2025 a apporté plusieurs changements majeurs : seuil d'exonération des revenus locatifs porté à 40 000 DH, nouvelle option libératoire à 20%, maintien de l'abattement 75% pour les MRE. Comprendre ces mécanismes peut vous faire économiser des milliers de dirhams chaque année.

Ce guide vous explique tout : les taxes à payer, les nouveautés 2025, et surtout, comment optimiser légalement votre situation fiscale.

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Les taxes annuelles obligatoires : ce que vous devez payer

1. la taxe d'habitation (ex-taxe urbaine)

La taxe d'habitation s'applique à tous les biens immobiliers bâtis : résidence principale, secondaire, appartement locatif. Elle se calcule sur la valeur locative du bien.

Comment ça marche ?

La valeur locative correspond au loyer annuel moyen pratiqué dans votre quartier pour un bien similaire. Par exemple, si les appartements comparables au vôtre se louent 5 000 DH/mois dans votre quartier, votre valeur locative sera de 60 000 DH/an.

Cette valeur locative augmente automatiquement de 2% tous les 5 ans.

Le barème 2025

L'abattement de 75% qui change tout

Si le bien est votre résidence principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75% sur la valeur locative avant calcul de la taxe. Concrètement, vous ne payez que sur 25% de la valeur locative.

exemple concret : Appartement à Casablanca, valeur locative 24 000 DH/an

• résidence secondaire (sans abattement) : (24 000 × 20%) - 2 500 = 2 300 DH/an
• résidence principale (avec abattement 75%) : valeur réduite = 6 000 DH → (6 000 × 10%) - 500 = 100 DH/an

économie annuelle : 2 200 DH simplement en déclarant le bien comme résidence principale.

Cas particulier des MRE : l'avantage méconnu

Les Marocains Résidant à l'Étranger bénéficient également de l'abattement de 75%, même si le logement est occupé gratuitement par leurs proches (conjoint, enfants, parents).

exemple : Karim, MRE vivant en France, possède un appartement à Marrakech qu'occupe sa mère.

• Valeur locative : 18 000 DH/an
• Avec abattement MRE 75% : valeur réduite = 4 500 DH
• Taxe : exonérée (moins de 5 000 DH)
• économie : 1 300 DH/an qu'il aurait payés sans l'abattement

2. la taxe de services communaux (ex-taxe d'édilité)

Cette taxe finance les services locaux (éclairage public, voirie, etc.). Elle se calcule aussi sur la valeur locative.

taux :

• 10,5% dans les zones urbaines
• 6,5% dans les zones périphériques

important : Contrairement à la taxe d'habitation, cette taxe ne bénéficie pas d'exonération pour les constructions neuves. Par contre, l'abattement 75% (résidence principale ou MRE) s'applique aussi.

exemple : Même appartement à Casablanca (valeur locative 24 000 DH, zone urbaine)

• Sans abattement : 24 000 × 10,5% = 2 520 DH/an
• Avec abattement 75% : 6 000 × 10,5% = 630 DH/an
• économie : 1 890 DH/an

Quand et comment payer ?

Les avis d'imposition arrivent fin mars avec un délai de paiement de 8 semaines. Passé ce délai :

• Pénalité de 10% immédiate
• Majoration de 5% le premier mois de retard
• Puis 0,5% par mois supplémentaire

conseil : Réglez avant fin mai pour éviter toute pénalité.

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L'imposition des revenus locatifs : nouveautés 2025

Si vous louez un bien immobilier, vos revenus locatifs sont imposables. La Loi de Finances 2025 a apporté des changements majeurs qui peuvent simplifier votre vie.

Le nouveau seuil d'exonération : 40 000 DH

Nouveauté 2025 : le seuil d'exonération passe de 30 000 à 40 000 DH par an.

Si vos revenus locatifs annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 DH, vous ne payez aucun impôt sur ces revenus.

exemple : Vous louez un studio 3 000 DH/mois = 36 000 DH/an

• Résultat : 0 DH d'impôt (en dessous du seuil)

Au-delà de 40 000 DH : deux options s'offrent à vous

Option 1 : le régime classique (retenue à la source)

Si votre locataire est une entreprise ou un professionnel, il doit appliquer une retenue à la source :

• 10% si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 120 000 DH
• 15% si vos revenus sont égaux ou supérieurs à 120 000 DH

Cette retenue n'est pas libératoire : vous devez quand même déclarer vos revenus globaux en fin d'année. L'impôt final sera calculé selon le barème progressif, avec un abattement de 40% sur vos revenus locatifs.

exemple : Appartement loué 7 000 DH/mois à une société

• Loyers annuels : 84 000 DH
• Retenue à la source par le locataire : 84 000 × 10% = 8 400 DH
• À la déclaration annuelle :
  • Base imposable : 84 000 - 40% = 50 400 DH
  • Cette somme s'ajoute à vos autres revenus
  • Les 8 400 DH déjà retenus seront déduits de l'impôt final

Option 2 : le taux libératoire de 20% (nouveauté 2025 !)

grande nouveauté : Vous pouvez désormais opter pour un taux libératoire de 20% sur vos revenus locatifs (après abattement de 40%), à condition que vos loyers annuels dépassent 120 000 DH.

avantage majeur : Vous n'avez plus besoin de déclarer ces revenus dans votre déclaration globale. L'impôt est définitif.

pour qui ? Idéal si vous avez déjà des revenus salariaux élevés et que l'ajout des loyers vous ferait passer dans une tranche supérieure.

exemple : Propriétaire louant deux appartements, total 12 000 DH/mois = 144 000 DH/an

• Option classique :

  • Base après abattement 40% : 86 400 DH
  • S'ajoute aux autres revenus → tranche marginale potentiellement à 34% ou 38%
  • Impôt estimé : ~32 000 DH (selon situation globale)

• Option libératoire 20% :

  • Base après abattement 40% : 86 400 DH
  • Impôt : 86 400 × 20% = 17 280 DH
  • Pas de déclaration annuelle à faire
  • économie potentielle : ~15 000 DH/an

Cas pratique complet : optimiser ses revenus locatifs

situation : Nadia, cadre dans une banque (salaire 25 000 DH/mois), possède deux appartements qu'elle loue.

• Appartement 1 : 4 500 DH/mois → 54 000 DH/an
• Appartement 2 : 6 000 DH/mois → 72 000 DH/an
• Total loyers : 126 000 DH/an

analyse des options :

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L'exonération de 5 ans pour les constructions neuves

Si vous faites construire ou achetez un bien neuf, vous bénéficiez d'une exonération de 5 ans sur la taxe d'habitation (mais pas sur la taxe de services communaux).

Conditions pour en bénéficier

• Construction neuve ou extension d'un bien existant
• Affectation à titre de résidence principale
• Période de 5 ans démarrant à partir de la délivrance du permis d'habiter

important : Si vous louez le bien neuf, vous bénéficiez aussi d'une exonération d'impôt sur les revenus locatifs pendant 3 ans après la fin des travaux.

Exemple chiffré

situation : Ahmed achète un appartement neuf à Rabat en 2025 (valeur locative 30 000 DH/an)

économie sur 5 ans :

• Taxe d'habitation évitée : [(30 000 × 20%) - 2 500] × 5 ans = 15 500 DH économisés
• Taxe services communaux à payer : 30 000 × 10,5% × 5 ans = 15 750 DH

S'il occupe le bien comme résidence principale, il bénéficiera en plus de l'abattement 75% après la fin des 5 ans d'exonération.

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La plus-value immobilière : ce que vous payez à la revente

Quand vous vendez un bien immobilier, vous devez payer une taxe sur la plus-value réalisée.

Le taux : 20% avec un minimum de 3%

• Taux normal : 20% de la plus-value nette
• Minimum de perception : 3% du prix de vente (même si la plus-value est faible ou nulle)

Comment calculer la plus-value ?

Exemple concret

situation : Rachid a acheté un appartement en 2018 pour 800 000 DH. Il le revend en 2025 pour 1 200 000 DH.

Les exonérations totales

Vous ne payez aucune taxe si :

1. Vente de votre résidence principale après au moins 6 ans d'occupation
2. Vente entre membres de la famille (parents/enfants, époux)
3. Donation à des associations reconnues d'utilité publique
4. Première cession d'un logement social (sous conditions)

Stratégie : Si vous possédez plusieurs biens, vendez d'abord celui que vous occupez comme résidence principale pour éviter l'impôt.

Nouveauté 2025 : le quitus fiscal obligatoire

Depuis juillet 2024, vous devez obtenir un quitus fiscal avant toute vente immobilière. Ce document atteste que toutes vos taxes (habitation, services communaux, etc.) sont à jour.

Sans quitus, pas de vente possible chez le notaire.

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Stratégies d'optimisation fiscale : payez moins, légalement

1. Profitez de l'abattement MRE si vous êtes à l'étranger

Si vous êtes MRE, déclarez systématiquement votre bien comme occupé par vos proches pour bénéficier de l'abattement 75%. Vous n'avez pas besoin qu'ils paient un loyer.

Gain annuel potentiel : 2 000 à 5 000 DH selon la valeur du bien.

2. Choisissez le bon régime pour vos revenus locatifs

Si vos loyers dépassent 120 000 DH/an et que vous avez déjà un salaire élevé, l'option libératoire 20% est souvent plus avantageuse.

Gain potentiel : 5 000 à 15 000 DH/an selon votre situation.

3. Gardez toutes vos factures de travaux

Les travaux réalisés sur un bien sont déductibles de la plus-value à la revente. Une rénovation de 100 000 DH peut réduire votre impôt de 20 000 DH.

Astuce : Même les petits travaux comptent. Gardez tout, même une facture de peinture à 5 000 DH.

4. Planifiez vos ventes intelligemment

Si vous vendez votre résidence principale après 6 ans, vous ne payez rien. Occupez donc votre bien au moins 6 ans avant de vendre.

économie : 20% de la plus-value réalisée.

5. Profitez de l'exonération neuf + abattement

Achetez un bien neuf que vous occuperez comme résidence principale :

• 5 ans d'exonération taxe d'habitation
• Puis abattement 75% à vie tant que c'est votre résidence principale

exemple : Bien avec valeur locative 40 000 DH

• Années 1-5 : 0 DH de taxe d'habitation
• Années 6+ : [(40 000 × 25%) × 30%] - 7 500 = 500 DH/an au lieu de 4 500 DH/an
• économie cumulée sur 10 ans : ~28 000 DH

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Les erreurs courantes à éviter

❌ erreur 1 : ne pas déclarer un bien comme résidence principale

Beaucoup de propriétaires ne savent pas qu'ils peuvent bénéficier de l'abattement 75%. Vérifiez que votre bien principal est bien déclaré comme tel auprès des services fiscaux.

Perte potentielle : 2 000 à 5 000 DH/an

❌ erreur 2 : oublier de demander le quitus fiscal

Depuis 2024, impossible de vendre sans quitus. Or, l'obtenir peut prendre plusieurs semaines si vos taxes ne sont pas à jour. Anticipez!

Risque : Blocage de la vente et retard dans votre projet.

❌ erreur 3 : ne pas garder les justificatifs de travaux

À la revente, vous ne pourrez pas déduire des travaux sans factures. Résultat : vous payez 20% d'impôt sur un montant gonflé artificiellement.

Perte : 20% du montant des travaux non justifiés.

❌ erreur 4 : payer en retard

Les pénalités sont lourdes (10% + 5% + 0,5%/mois). Sur une taxe de 3 000 DH, un retard de 6 mois vous coûte ~600 DH supplémentaires.

Astuce : Mettez une alerte fin avril chaque année.

❌ erreur 5 : ne pas choisir l'option libératoire quand elle est avantageuse

Si vous avez des revenus élevés, ne pas opter pour le taux libératoire 20% peut vous faire payer le double d'impôts.

Perte potentielle : 10 000 à 20 000 DH/an

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Cas pratiques complets : optimisations réelles

Cas 1 : le MRE qui optimise tout

Profil : Hassan, MRE en Belgique, possède :

• 1 appartement à Casablanca (valeur locative 25 000 DH) occupé par sa mère
• 1 villa à Marrakech (valeur locative 60 000 DH) qu'il loue 5 500 DH/mois

Stratégie optimale :

Cas 2 : l'investisseur locatif qui utilise l'option libératoire

Profil : Samira, médecin (revenus 400 000 DH/an), possède 3 appartements locatifs :

• Appartement 1 : 6 000 DH/mois
• Appartement 2 : 5 500 DH/mois
• Appartement 3 : 4 000 DH/mois
• Total loyers : 186 000 DH/an

Comparaison des options :

Cas 3 : le propriétaire qui vend au bon moment

Profil : Mohamed possède deux appartements :

• Appartement A : sa résidence principale depuis 4 ans (plus-value potentielle 300 000 DH)
• Appartement B : résidence secondaire depuis 10 ans (plus-value potentielle 250 000 DH)

Il veut vendre un des deux pour financer un projet.

Stratégie :

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Tableau récapitulatif : toute la fiscalité en un coup d'œil

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Questions fréquentes

Que se passe-t-il si je loue ma résidence principale ?

Vous perdez l'abattement de 75% pour les années où le bien est loué. Si vous revenez y habiter, vous pouvez le récupérer.

Je suis MRE mais mon appartement est vide au Maroc. Puis-je avoir l'abattement ?

Non, l'abattement MRE nécessite que le logement soit occupé par vos proches (conjoint, enfants, parents). Un bien vide ne bénéficie pas de l'abattement.

J'ai oublié de payer mes taxes. Que faire ?

Réglez immédiatement pour limiter les pénalités (10% + 5% + 0,5%/mois). Plus vous attendez, plus ça coûte cher.

Puis-je déduire tous les travaux de la plus-value ?

Uniquement les travaux justifiés par factures nominatives. Les travaux "au noir" ne sont pas déductibles.

Comment choisir entre le régime classique et l'option libératoire 20% ?

Faites simuler les deux par un expert fiscal. En général, si vos revenus globaux vous mettent dans une tranche à 34% ou 38%, l'option libératoire est plus avantageuse.

Je vends un bien après 5 ans. Suis-je exonéré ?

Non. L'exonération totale à la revente nécessite 6 ans minimum d'occupation comme résidence principale. Avec 5 ans, vous payez 20% de la plus-value.

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L'accompagnement Messidor Patrimoine

Chez Messidor Patrimoine, nous aidons nos clients à optimiser leur fiscalité immobilière de manière légale et efficace. Notre approche :

1. Audit fiscal personnalisé : Nous analysons votre situation patrimoniale complète pour identifier toutes les optimisations possibles.

2. Calcul comparatif : Pour les revenus locatifs, nous simulons le régime classique vs l'option libératoire et vous recommandons la meilleure option selon votre profil.

3. Planification des cessions : Nous vous aidons à planifier vos ventes immobilières pour minimiser l'impôt (ordre de vente, timing, structuration).

4. Veille réglementaire : La fiscalité évolue chaque année. Nous vous tenons informé des nouvelles opportunités.

Cas récent : Nous avons accompagné un client MRE possédant 4 biens au Maroc. Grâce à une restructuration de sa déclaration fiscale et l'utilisation optimale des abattements MRE + option libératoire pour ses revenus locatifs, il économise désormais 23 000 DH/an d'impôts.

Sur 10 ans, c'est 230 000 DH qui restent dans sa poche plutôt que dans les caisses de l'État.

Prenez rendez-vous pour un audit fiscal gratuit →

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En résumé : les points clés 2025

La fiscalité immobilière marocaine offre de nombreuses possibilités d'optimisation si vous les connaissez. Les nouveautés 2025 (seuil 40 000 DH, option libératoire 20%) créent de nouvelles opportunités d'économies.

Les 7 règles d'or :

1. Déclarez systématiquement votre résidence principale pour bénéficier de l'abattement 75%
2. MRE : faites occuper vos biens par vos proches pour profiter de l'abattement
3. Dépassez 120 000 DH de loyers et revenus élevés ? Optez pour le taux libératoire 20%
4. Achetez du neuf en résidence principale pour cumuler exonération 5 ans + abattement 75% après
5. Gardez toutes vos factures de travaux pour réduire la plus-value à la revente
6. Vendez votre résidence principale après 6 ans pour une exonération totale
7. Obtenez votre quitus fiscal à l'avance avant toute vente

La fiscalité n'est pas une fatalité. C'est un jeu avec des règles. Ceux qui connaissent les règles gagnent. Les autres paient trop.

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Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales peuvent varier selon votre situation. Pour une analyse adaptée à votre cas, consultez un expert.

Pour aller plus loin :

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