Immobilier au Maroc en 2025 : faut-il acheter un appartement, des actions ou des OPCI ?
Par l'équipe Messidor Patrimoine - 26 novembre 2025
Un appartement à Casablanca rapporte 3-4% net par an. Un OPCI génère 6-9%. L'action RDS a bondi de 134% depuis janvier. Ces chiffres posent une question fondamentale : quelle est aujourd'hui la meilleure façon d'investir dans l'immobilier au Maroc ?
Car oui, en 2025, investir dans "la pierre" ne signifie plus forcément acheter un appartement. Trois options s'offrent désormais aux investisseurs marocains : l'immobilier physique (acheter pour louer), l'immobilier coté en bourse (actions de promoteurs), et les OPCI (fonds immobiliers professionnels).
Chacune a sa logique, ses rendements et ses risques. Ce guide vous aide à choisir celle qui correspond à votre profil.
Le marché immobilier marocain en 2025 : ce que disent les chiffres
Un marché en reprise après une année de transition
Après une année 2024 marquée par l'attentisme, le marché immobilier marocain montre des signes de redémarrage en 2025. Selon Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a progressé de 1,2% au T3-2025 en glissement annuel.
Détail par segment :
- Résidentiel : +1,5%
- Terrains : +1%
- Biens professionnels : +1,4%
Plus révélateur encore : les transactions ont bondi de 26,6% sur un an, avec une hausse particulièrement marquée pour les biens professionnels (+56,2%).
Le programme d'aide au logement change la donne
Le programme "Daam Sakane" lancé par le gouvernement transforme progressivement le marché. À fin octobre 2025, plus de 71 000 citoyens ont bénéficié de l'aide directe au logement, sur 110 000 demandes déposées en un an.
Répartition des aides :
- 63% des bénéficiaires ont reçu 70 000 DH (logements entre 300 000 et 700 000 DH)
- 37% ont reçu 100 000 DH (logements jusqu'à 300 000 DH)
Profil des bénéficiaires :
- 40% de femmes
- 32% de jeunes
- 26% de MRE (Marocains résidant à l'étranger)
Les ventes de ciment ont progressé de 12,5%, les prêts à l'habitat de 3%, et 74 000 emplois ont été créés dans le BTP. Le rythme d'octroi des aides est passé de 2 400 bénéficiaires/mois en 2024 à 3 600 en 2025.
Prix au m² : où en est-on ?
Les prix varient significativement selon les villes et les quartiers.
| Ville | Prix moyen appartement (DH/m²) | Évolution 2024-2025 |
|---|---|---|
| Casablanca | 13 900 - 17 000 | +1,7% |
| Rabat | 14 500 | +2,1% |
| Marrakech | 13 000 | +0,3% |
| Tanger | 11 500 | +1,5% |
À noter : Ces moyennes cachent de fortes disparités. À Casablanca, un appartement à Aïn Diab peut atteindre 25 000 DH/m² quand Sidi Moumen reste sous les 10 000 DH/m².
Option 1 : l'immobilier physique (acheter pour louer)
Le placement préféré des Marocains
L'achat d'un appartement ou d'un studio pour le louer reste le réflexe de nombreux investisseurs. C'est tangible, rassurant, et culturellement ancré. Mais qu'en est-il vraiment du rendement ?
Le calcul réaliste d'un investissement locatif
Exemple : Appartement à Casablanca
Investissement initial :
- Prix d'achat : 1 000 000 DH
- Frais de notaire et enregistrement : ~60 000 DH
- Travaux d'aménagement : ~40 000 DH
- Total investi : 1 100 000 DH
Revenus annuels (loyer 5 000 DH/mois) :
- Loyers bruts : 60 000 DH/an
- Rendement brut : 5,5%
Charges annuelles :
- Syndic : -6 000 DH
- Taxe d'habitation et services : -3 000 DH
- Entretien courant : -3 000 DH
- Vacance locative (1 mois) : -5 000 DH
- Impôts sur revenus fonciers : -4 800 DH (après abattement 40%)
Loyers nets : 38 200 DH/an Rendement net : 3,5%
Sur 5 ans, que rapporte vraiment un appartement ?
Projection sur 5 ans (hors plus-value) :
- Loyers nets cumulés : 38 200 × 5 = 191 000 DH
- Rendement cumulé : 17,4% sur le capital investi
Avec une plus-value de 10% à la revente :
- Valeur du bien après 5 ans : 1 100 000 DH
- Plus-value brute : 100 000 DH
- Impôt sur plus-value (20%) : -20 000 DH
- Plus-value nette : 80 000 DH
Rendement total sur 5 ans : 271 000 DH soit 24,6% Rendement annualisé : ~4,5%/an
Les avantages de l'immobilier physique
Ce qui fonctionne :
- Actif tangible que vous pouvez voir, toucher, montrer
- Protection partielle contre l'inflation
- Possibilité d'y loger un proche ou de l'occuper vous-même
- Transmission patrimoniale aux enfants
- Effet de levier possible via crédit bancaire
Les inconvénients qu'on sous-estime souvent
Ce qu'on oublie de compter :
- Temps de gestion (recherche locataires, états des lieux, relances)
- Risque d'impayés (2-3% des locations au Maroc)
- Travaux imprévus (chaudière, plomberie, ravalement)
- Vacance locative (1 à 3 mois entre deux locataires)
- Illiquidité (6 mois à 2 ans pour vendre)
- Concentration du risque (tout sur un seul bien)
Beaucoup d'investisseurs calculent leur rendement sur le loyer brut (5-6%) sans déduire les charges réelles. Le rendement net réel tourne plutôt autour de 3-4% dans les grandes villes.
Option 2 : l'immobilier coté en bourse
Le secteur immobilier à la Bourse de Casablanca
L'indice "MASI Participation et Promotion Immobilières" affiche une progression d'environ 14,3% depuis janvier 2025. C'est moins que le MASI global (~27%), mais le secteur a rattrapé une partie de son retard depuis mi-octobre.
Les trois promoteurs cotés : des trajectoires très différentes
| Valeur | Performance YTD 2025 | PER | Commentaire |
|---|---|---|---|
| RDS | +134% | 36,8x | Performance exceptionnelle, activités en Afrique |
| Alliances | +19,4% | 36,2x | Partenariat Rixos, diversification hôtellerie |
| Addoha | -5,2% | 41x | En retrait, mais présence africaine |
Pourquoi une telle volatilité ?
L'immobilier coté est un secteur cyclique. Il réagit fortement aux anticipations du marché, aux taux d'intérêt et aux politiques publiques.
Ce qui a soutenu le secteur en 2025 :
- Programme d'aide directe au logement (71 000 bénéficiaires)
- Anticipation d'un nouveau cycle haussier résidentiel
- Diversification des promoteurs vers l'Afrique et l'hôtellerie
- Préparatifs de la Coupe du Monde 2030
Ce qui freine :
- Valorisations élevées (PER de 36 à 41x)
- Volatilité générale du marché
- Délais de réalisation des projets (6-18 mois)
Le potentiel 2026 selon les analystes
Les analystes de la place anticipent un rebond plus durable en 2026. Les aides directes au logement sont perçues comme un levier capable de rebooster la demande résidentielle et d'accompagner l'entrée dans un nouveau cycle haussier.
L'immobilier coté offre un potentiel de gains rapides (voir RDS +134%), mais avec une volatilité importante. C'est un placement pour investisseurs avertis, capables d'accepter des variations de -20% à +50% sur une année.
Avantages de l'immobilier coté
- Liquidité totale : achat/vente en quelques minutes
- Accessibilité : quelques milliers de DH suffisent
- Diversification : exposition à tout un portefeuille de projets
- Potentiel de plus-value : peut surperformer fortement le marché
- Zéro gestion : pas de locataires, pas de travaux
Inconvénients
- Volatilité importante : -5% à +134% selon les valeurs
- Corrélation au marché : quand le MASI baisse, l'immobilier coté suit
- Pas de revenus réguliers : dividendes faibles ou inexistants
- Risque spécifique : dépendance aux résultats d'un promoteur
Option 3 : les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
Le meilleur des deux mondes ?
Les OPCI combinent les avantages de l'immobilier (rendement locatif, actifs tangibles) avec ceux des placements financiers (liquidité, diversification, gestion professionnelle).
Comment fonctionnent les OPCI ?
Un OPCI collecte l'épargne des investisseurs pour acheter des actifs immobiliers professionnels : bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, hôtels. Les loyers perçus sont redistribués sous forme de dividendes.
Composition type d'un OPCI :
- 60-90% en actifs immobiliers
- 10-40% en actifs financiers (liquidité)
Le marché marocain des OPCI en 2025
Rendement comparé sur 5 ans
Investissement de 500 000 DH sur 5 ans
| Placement | Rendement annuel | Rendement cumulé 5 ans | Capital final |
|---|---|---|---|
| Appartement locatif | 3,5% net | 17-22% | 585 000 - 610 000 DH |
| OPCI (rendement moyen 7%) | 6-9% | 34-53% | 670 000 - 765 000 DH |
Différence sur 5 ans : 60 000 à 155 000 DH en faveur des OPCI.
Pourquoi les OPCI rapportent-ils plus ?
1. Actifs professionnels premium Les OPCI investissent dans des bureaux de standing, des centres commerciaux, des plateformes logistiques. Ces actifs génèrent des loyers plus élevés que le résidentiel, avec des baux plus longs et des locataires plus solides (grandes entreprises, enseignes internationales).
2. Gestion optimisée Une équipe professionnelle négocie les baux, optimise l'occupation, arbitre les actifs. Pas de vacance locative de 2 mois entre deux locataires.
3. Mutualisation des risques Un OPCI détient 15 à 30 actifs différents. Si un locataire part, l'impact est dilué. Avec un appartement, si votre locataire ne paie pas, vous perdez 100% de vos revenus.
4. Fiscalité avantageuse Les OPCI bénéficient d'une exonération totale d'IS. Pour l'investisseur, les dividendes profitent d'un abattement de 40% (si OPCI ouvert au public à 40%+).
Les OPCI cotés : Aradei Capital et Immorente Invest
Deux OPCI sont cotés à la Bourse de Casablanca :
Aradei Capital
- Spécialisé dans les actifs commerciaux (retail parks, supermarchés)
- Rendement dividende : ~6%
- Portefeuille diversifié sur tout le Maroc
Immorente Invest
- Focus sur les bureaux et actifs professionnels
- Rendement dividende : ~5,5%
- Actifs de qualité dans les zones d'affaires
Avantages des OPCI
- Rendement supérieur : 6-9% vs 3-4% pour le locatif classique
- Diversification : exposition à 15-30 actifs différents
- Gestion déléguée : zéro temps, zéro stress
- Liquidité correcte : rachat sous 6 mois maximum
- Fiscalité optimisée : abattement 40% sur dividendes
- Ticket d'entrée accessible : dès 50 000 DH selon les fonds
Inconvénients
- Pas de garantie en capital : la valeur peut baisser
- Liquidité imparfaite : pas instantanée comme un OPCVM classique
- Frais de gestion : 1,5-2,5% par an
- Horizon long terme : minimum 5-7 ans recommandé
Comparatif synthétique : quelle option choisir ?
| Critère | Appartement locatif | Immobilier coté | OPCI |
|---|---|---|---|
| Rendement annuel | 3-4% net | Variable (-5% à +134%) | 6-9% |
| Rendement 5 ans | 17-25% | Très variable | 34-53% |
| Volatilité | Faible | Très élevée | Modérée |
| Liquidité | Très faible (6-24 mois) | Excellente (minutes) | Bonne (< 6 mois) |
| Ticket d'entrée | 500 000 DH+ | Quelques milliers DH | 50 000 - 500 000 DH |
| Gestion | Active (temps requis) | Aucune | Aucune |
| Diversification | Nulle (1 bien) | Faible (1-3 valeurs) | Forte (15-30 actifs) |
| Tangibilité | Maximale | Nulle | Indirecte |
| Fiscalité | IR + taxes locales | Plus-values mobilières | Abattement 40% |
| Levier crédit | Oui | Non | Non |
| Horizon recommandé | 10+ ans | 3-5 ans | 5-7 ans |
Notre recommandation selon votre profil
Profil 1 : le patrimonial (préserver et transmettre)
Vous cherchez : sécurité, transmission familiale, actif tangible.
Notre recommandation :
- 60% immobilier physique (résidence principale + 1 bien locatif)
- 25% OPCI (revenus complémentaires)
- 15% OPCVM obligataires (liquidité)
Pourquoi : L'immobilier physique reste incontournable pour la transmission et la sécurité psychologique. Les OPCI complètent avec un meilleur rendement sans gestion.
Profil 2 : le rentier (générer des revenus)
Vous cherchez : revenus réguliers, minimum de gestion.
Notre recommandation :
- 50% OPCI (dividendes réguliers 6-9%)
- 30% OPCVM obligataires (coupons)
- 20% immobilier physique (diversification)
Pourquoi : Les OPCI offrent le meilleur rapport rendement/gestion. Les dividendes sont réguliers et prévisibles.
Profil 3 : le dynamique (maximiser la performance)
Vous cherchez : performance, acceptez la volatilité.
Notre recommandation :
- 40% OPCVM actions (dont immobilier coté)
- 35% OPCI
- 25% or et liquidités (protection)
Pourquoi : L'immobilier coté peut surperformer massivement (voir RDS +134%), mais nécessite un suivi actif et une tolérance à la volatilité.
Profil 4 : le MRE (investir à distance)
Vous cherchez : investir au Maroc sans pouvoir gérer sur place.
Notre recommandation :
- 60% OPCI (zéro gestion, revenus réguliers)
- 30% OPCVM diversifiés
- 10% immobilier physique (occupation familiale)
Pourquoi : Les OPCI sont parfaits pour les MRE : aucune gestion locale requise, liquidité acceptable pour les visites annuelles, rendement attractif.
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Des investissements massifs en préparation
Le Maroc se prépare à accueillir la Coupe du Monde 2030 (avec l'Espagne et le Portugal). Les investissements prévus vont transformer le paysage immobilier.
Chiffres clés :
- 52 milliards de dirhams d'investissements prévus
- 6 stades modernisés + 1 nouveau (100 000 places)
- 150+ nouveaux hôtels d'ici 2030
- Extension du TGV vers Marrakech (430 km)
- Nouveau terminal à l'aéroport Mohammed V
Impact attendu sur chaque segment
Immobilier physique : Les villes hôtes (Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir, Fès) verront leur attractivité renforcée. La demande de locations courte durée devrait exploser.
Immobilier coté : Les promoteurs positionnés sur l'hôtellerie et le résidentiel premium profiteront directement. Alliances, avec son partenariat Rixos, est bien placé.
OPCI : Les actifs hôteliers et commerciaux dans les zones touristiques prendront de la valeur. Le taux d'occupation devrait s'améliorer.
Les erreurs à éviter
Erreur 1 : comparer les rendements bruts
Le piège : "Mon appartement rapporte 6% de loyer, c'est mieux qu'un OPCI."
La réalité : Après charges, vacance, fiscalité et gestion, votre rendement net est de 3-4%. L'OPCI affiche 6-9% net de frais de gestion.
Erreur 2 : ignorer le coût de votre temps
Le piège : "Je gère moi-même, donc c'est gratuit."
La réalité : Si vous passez 50 heures par an à gérer votre bien et que votre temps vaut 500 DH/heure, c'est 25 000 DH de "salaire" non comptabilisé.
Erreur 3 : tout miser sur un seul bien
Le piège : "J'ai acheté un appartement à 2 millions, je suis propriétaire."
La réalité : Si votre locataire ne paie pas ou si le quartier se dégrade, vous perdez tout. Un OPCI avec 20 actifs dilue ce risque.
Erreur 4 : acheter pour revendre rapidement
Le piège : "Je revends dans 2 ans avec une plus-value."
La réalité : Les frais d'acquisition (6-8%) et de revente (5-7%) mangent une grosse partie de la plus-value. L'immobilier physique est rentable sur 10+ ans.
Erreur 5 : négliger la liquidité
Le piège : "Je pourrai toujours revendre si besoin."
La réalité : Une vente immobilière prend 6 à 24 mois. En cas d'urgence financière, vous êtes coincé. Les OPCI offrent une sortie sous 6 mois.
Cas pratique : Samir, 45 ans, optimise son patrimoine immobilier
Situation initiale
Samir dispose de 2 000 000 DH à investir. Il possède déjà sa résidence principale et souhaite générer des revenus complémentaires pour préparer sa retraite.
Options envisagées :
- A) Acheter un appartement à louer
- B) Tout mettre en OPCI
- C) Combiner les deux
Analyse comparative sur 10 ans
Option A : Appartement locatif (2 000 000 DH)
- Rendement net : 3,5%/an
- Revenus annuels : 70 000 DH
- Cumul 10 ans : 700 000 DH
- Plus-value estimée (15%) : 260 000 DH net
- Total : 2 960 000 DH
Option B : 100% OPCI (2 000 000 DH)
- Rendement moyen : 7%/an
- Revenus annuels : 140 000 DH
- Cumul 10 ans : 1 400 000 DH
- Total : 3 400 000 DH
Option C : Mixte (1 000 000 DH appartement + 1 000 000 DH OPCI)
- Revenus appartement : 35 000 DH/an × 10 = 350 000 DH
- Plus-value appartement : 130 000 DH net
- Revenus OPCI : 70 000 DH/an × 10 = 700 000 DH
- Total : 3 180 000 DH
Notre recommandation pour Samir
L'option C offre le meilleur équilibre :
- Un actif tangible (appartement) pour la sécurité psychologique et la transmission
- Des revenus OPCI supérieurs pour compenser le rendement plus faible du locatif
- Une diversification entre deux types d'actifs
Gain de l'option C vs option A : 220 000 DH sur 10 ans
Conclusion : il n'y a pas de placement miracle
L'immobilier reste un pilier de tout patrimoine équilibré. Mais en 2025, acheter un appartement n'est plus la seule façon d'investir dans la pierre.
Ce qu'il faut retenir :
-
L'immobilier physique rapporte 3-4% net par an, avec de la gestion et peu de liquidité. Il reste pertinent pour la transmission et la sécurité psychologique.
-
L'immobilier coté peut offrir des performances exceptionnelles (+134% pour RDS), mais avec une volatilité importante. Réservé aux investisseurs avertis.
-
Les OPCI offrent le meilleur rapport rendement/contrainte (6-9% sans gestion), avec une diversification et une liquidité acceptables. C'est souvent la meilleure option pure rendement.
La vraie question n'est pas "quel est le meilleur placement", mais "quelle combinaison correspond à mon profil".
Un jeune actif de 30 ans n'a pas les mêmes besoins qu'un retraité de 65 ans. Un MRE vivant à Paris n'a pas les mêmes contraintes qu'un résident de Casablanca.
Notre conviction : La plupart des investisseurs marocains bénéficieraient d'une allocation combinant immobilier physique (20-40%), OPCI (30-50%) et actifs financiers diversifiés (20-40%). Cette approche maximise le rendement tout en préservant la tangibilité et la liquidité.
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Les informations contenues dans cet article ont un caractère informatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris celui de perte en capital.
Pour aller plus loin :